부동산 투자에는 상업적 위험, 금융 위험, 법적 위험, 인플레이션 위험 및 유동성 위험이 포함됩니다.
부동산은 일반 물품과 달리 토지이용규제와 법률규정이 다르기 때문에 다양한 용도제한이 있어 적절한 대응이 불가능한 경우가 많습니다.
위험은 실현된 결과가 예상한 결과와 다를 가능성입니다.
예상 결과에서 큰 편차는 높은 위험이고 작은 편차는 작은 위험입니다.
미래는 불확실하고 불확실성은 위험입니다.
투자의 위험은 표준 편차 또는 분산으로 측정되며 수익은 평균으로 측정됩니다.
분산은 표준 편차를 제공하여 계산되기 때문에 위험의 크기도 제공합니다.
아래 예에서 1억원을 투자했다면 1년 후 기대현금유입액은 A부동산과 B부동산 모두 1억2000만원이다.
예측의 . 이때 A재산의 표준편차는 7000만원, B재산의 표준편차는 1000만원이다.
즉, 부동산 A는 예상 규모와의 편차가 부동산 A보다 훨씬 크기 때문에 더 위험한 투자입니다.
사업리스크란 시장리스크, 운영리스크, 입지리스크 등 부동산 사업 자체에서 발생하는 수익성 위험을 의미합니다.
재무위험이란 차입금의 사용으로 인한 채무불이행 가능성 또는 수익성 악화 위험을 말합니다.
법적 리스크란 법적 환경의 변화로 인해 발생하는 리스크를 의미합니다.
인플레이션으로 돈의 구매력이 감소합니다.
특히 부동산 장기 고정 임대차의 경우 인플레이션이 발생하면 임대료의 실질가치가 떨어지게 되는데 이를 인플레이션 위험이라고 한다.
임대인의 관점에서 인플레이션 연계 임대는 임차인에게 인플레이션 위험을 전가시킬 수 있습니다.
부동산의 유동성 위험은 대상 부동산을 현금으로 전환할 때 시장 가치가 손실될 가능성과 관련이 있습니다.
부동산 청산은 매도에 오랜 시간이 걸리기 때문에 시간이 오래 걸리는 것이 일반적입니다.
거래 기간을 단축하려면 다른 상품에 비해 가치 손실을 감수해야 합니다.
내부 수익률이라고도 하는 투자에 대한 기대 수익률은 투자 프로젝트 자체에 내재되어 있습니다.
투자자가 대상 부동산에 자본을 투자하는 데 필요한 최소 수익을 설명합니다.
요구수익률은 투자자의 주관적 수익이며 외부수익률이라고도 합니다.
투자 후 현실적으로 달성한 수익으로 부동산 투자 결정과는 무관한 수익으로 사후 수익이라고도 합니다.
분산 결정 방법은 기대 수익의 평균과 분산이라는 두 가지 통계를 사용하여 투자 결정을 결정하는 것을 말합니다.
전통적으로 기대수익률의 가중평균인 기대소득은 수익성의 지표로 사용되며 분산 또는 표준편차는 위험의 지표로 사용됩니다.
다각화의사결정방식은 저위험투자가 고위험투자를 동일수익으로, 고수익투자가 저수익투자를 동일위험으로 압도하는 것을 원칙으로 한다.
이것은 위험 회피 투자자가 필요한 의사 결정 방법입니다.
평균과 분산을 이용하여 투자 대안을 선택하는 방법을 평균-분산법이라고 합니다.
이 평균 분산 방법에 의한 위험 및 보상 측정 및 의사 결정은 다음과 같습니다.
속성 A와 B의 평균은 10%로 둘 다 동일하지만 표준 편차는 A가 더 작습니다.
따라서 속성 A가 속성 B를 지배합니다.
속성 B와 C는 3%의 동일한 표준 편차를 갖지만 평균은 C에서 더 큽니다.
따라서 이 경우 속성 C가 속성 B를 제어합니다.
위의 투자 제안 B는 결국 제거되고 투자 제안 A와 C가 남아 있습니다.
투자 C는 A보다 수익률이 높지만 동시에 위험도 증가하므로 일률적으로 결정할 수 없습니다.
즉, 위험 성향에 따라 더 공격적인 투자자는 C를 선호하고 더 보수적인 투자자는 A를 선호할 수 있습니다.
따라서 이 경우 평균 분산을 결정하는 방법을 결정할 수 없습니다.
